Северный или Южный Кипр — в чем разница и где лучше отдыхать
Северный и Южный Кипр — это два полностью отличающихся и независимых друг от друга региона, каждый из которых обладает своими уникальными особенностями и преимуществами. Однако их объединяет одно: действительно исключительный и приятный климат! Если вы задумываетесь о реализации своей мечты и приобретении недвижимости на Кипре, то вам необходимо внимательно изучить особенности рынка недвижимости Северного и Южного Кипра, именно этому и будет посвящен наш обзор.
Кто есть кто
Не случайно Кипр считается одним из самых привлекательных регионов в мире! Этот остров можно назвать настоящим колыбелью мировой цивилизации, и чтобы почувствовать это на себе, достаточно хотя бы один раз посетить Кипр. Климат Восточного Средиземноморья — это действительно уникальное явление, максимально приближенное к райскому, и именно это является одним из основных преимуществ Кипра перед другими курортными странами. Немногие знают, но даже природа Южного и Северного Кипра существенно отличается, и в этом отношении последний выглядит гораздо более привлекательным.
Если рассматривать остров Кипр в целом, то он делится на восемь районов: Лимассол, Пафос, Ларнака, Никосия, Фамагуста, Гюзельюрт, Искеле и Кирения. Северный Кипр занимает примерно треть территории острова, и самыми популярными местами для отдыха или приобретения недвижимости считаются Кирения, Фамагуста и Искеле. Что касается Южного Кипра, то здесь на первом месте стоят Пафос, Ларнака и Лимассол.
Кипр — это третий по величине остров в Средиземном море, и такую же позицию он занимает по численности населения. Следует отметить, что население Южного Кипра составляет около 1,2 млн человек, в то время как Северного — всего около 0,5 млн. При этом значительную часть населения составляют выходцы из России и стран СНГ, а также британцы. Число туристов на Кипре значительно превышает население — за год здесь отдыхает более 2.5 миллионов человек.
Кто есть кто
Не случайно Кипр считается одним из самых привлекательных регионов в мире! Этот остров можно назвать настоящим колыбелью мировой цивилизации, и чтобы почувствовать это на себе, достаточно хотя бы один раз посетить Кипр. Климат Восточного Средиземноморья — это действительно уникальное явление, максимально приближенное к райскому, и именно это является одним из основных преимуществ Кипра перед другими курортными странами. Немногие знают, но даже природа Южного и Северного Кипра существенно отличается, и в этом отношении последний выглядит гораздо более привлекательным.
Если рассматривать остров Кипр в целом, то он делится на восемь районов: Лимассол, Пафос, Ларнака, Никосия, Фамагуста, Гюзельюрт, Искеле и Кирения. Северный Кипр занимает примерно треть территории острова, и самыми популярными местами для отдыха или приобретения недвижимости считаются Кирения, Фамагуста и Искеле. Что касается Южного Кипра, то здесь на первом месте стоят Пафос, Ларнака и Лимассол.
Кипр — это третий по величине остров в Средиземном море, и такую же позицию он занимает по численности населения. Следует отметить, что население Южного Кипра составляет около 1,2 млн человек, в то время как Северного — всего около 0,5 млн. При этом значительную часть населения составляют выходцы из России и стран СНГ, а также британцы. Число туристов на Кипре значительно превышает население — за год здесь отдыхает более 2.5 миллионов человек.
Природа, погода и цена квадратного метра
Самыми дорогими городами Южного Кипра считаются Никосия и Лимассол. Это две столицы Кипра, хотя Никосия, не имея выхода к морю, привлекает в основном студентов, госслужащих и торговцев, которые предпочитают сдавать жилье. Лимассол, с другой стороны, благодаря своему удачному географическому положению, является деловым центром Южного Кипра, что отражается на ценах на жилье, достигая иногда 6 тыс. евро за квадратный метр.
Для любителей активного отдыха и ночной жизни интересным вариантом будет поселение Айя-Напа, где постоянно играет музыка и проводятся вечеринки до самого утра. Однако для спокойного семейного отдыха этот город не подойдет. Бронирование жилья здесь начинается еще зимой из-за большого спроса туристов.
Пафос, Ларнака, Айя-Напа и Протарас — более доступные места для покупки жилья по сравнению с Никосией. Однако стоимость коммунальных услуг здесь может быть весьма высокой и даже пугающей (0,19 евро за кВтч электроэнергии, 3,0 евро за куб. м воды).
На Северном Кипре цены на коммунальные услуги ниже, а в перспективе ожидается их дальнейшее снижение благодаря проекту по подаче дешевой электроэнергии из Турции к 2028 году планиурют проложить кабель по морскому дну, благо расстояние от Турции до Северного Кипра всего лишь 77 км.
Самые доступные варианты недвижимости на Кипре представлены в Фамагусте и Искеле, где много новостроек и песчаных пляжей. Цены здесь колеблются от 700 до 2000 евро за квадратный метр (в зависимости от локации и проекта).
На рынке недвижимости Южного и Северного Кипра, помимо стоимости за квадратный метр, различаются также условия покупки. На Северном Кипре легко можно купить новостройку, где часто уже включены кухонный гарнитур, гардероб и даже электроприборы. На Южном Кипре ситуация сложнее, особенно после кризиса.
Цены на жилье и аренду значительно различаются в зависимости от типа жилья и его расположения. Никосия, Лимассол и Ларнака — дорогие варианты, в то время как Пафос, Фамагуста и Искеле предлагают более доступные цены. Разница в стоимости жилья между этими районами иногда может быть в несколько раз.
Для любителей активного отдыха и ночной жизни интересным вариантом будет поселение Айя-Напа, где постоянно играет музыка и проводятся вечеринки до самого утра. Однако для спокойного семейного отдыха этот город не подойдет. Бронирование жилья здесь начинается еще зимой из-за большого спроса туристов.
Пафос, Ларнака, Айя-Напа и Протарас — более доступные места для покупки жилья по сравнению с Никосией. Однако стоимость коммунальных услуг здесь может быть весьма высокой и даже пугающей (0,19 евро за кВтч электроэнергии, 3,0 евро за куб. м воды).
На Северном Кипре цены на коммунальные услуги ниже, а в перспективе ожидается их дальнейшее снижение благодаря проекту по подаче дешевой электроэнергии из Турции к 2028 году планиурют проложить кабель по морскому дну, благо расстояние от Турции до Северного Кипра всего лишь 77 км.
Самые доступные варианты недвижимости на Кипре представлены в Фамагусте и Искеле, где много новостроек и песчаных пляжей. Цены здесь колеблются от 700 до 2000 евро за квадратный метр (в зависимости от локации и проекта).
На рынке недвижимости Южного и Северного Кипра, помимо стоимости за квадратный метр, различаются также условия покупки. На Северном Кипре легко можно купить новостройку, где часто уже включены кухонный гарнитур, гардероб и даже электроприборы. На Южном Кипре ситуация сложнее, особенно после кризиса.
Цены на жилье и аренду значительно различаются в зависимости от типа жилья и его расположения. Никосия, Лимассол и Ларнака — дорогие варианты, в то время как Пафос, Фамагуста и Искеле предлагают более доступные цены. Разница в стоимости жилья между этими районами иногда может быть в несколько раз.
История двух кризисов
Рынок недвижимости на Южном Кипре пережил немало взлетов и падений. Последний кризис, произошедший в марте 2013 года, существенно подорвал экономическую стабильность страны. Этому спаду способствовало несколько факторов: во-первых, разрыв «финансового пузыря» на рынке недвижимости из-за спекуляций; во-вторых, тесная связь банковской системы Кипра с финансовым сектором Греции, находившейся в состоянии преддефолта. Это привело к ряду проблем, включая «подстрижку» депозитов свыше 100 тыс. евро, заставивших вкладчиков стать акционерами банков на ту же сумму. В результате крупные иностранные компании начали выводить свои инвестиции, а местные жители мигрировали на Северный Кипр, где ситуация была более стабильной, даже несмотря на кризис 2008 года.
Именно благодаря кризису 2013 года на Южном Кипре возрос интерес иностранных инвесторов к недвижимости. Россияне также не остались в стороне, и Северный Кипр стал одним из предпочтительных направлений для инвестиций. Южный Кипр до сих пор не восстановился в полной мере после кризиса, что привело к снижению цен на жилье. Однако даже при таких условиях все равно недвижимость на Северном Кипре стоит на 30−50% дешевле, чем на Южном.
В настоящее время в районах Протараса и Пафоса можно найти дома за 100−150 тыс. евро, в то время как ранее минимальная цена за такое жилье составляла 300−400 тыс. евро. Однако стоит отметить, что покупка такой дешевой недвижимости не предоставляет права на постоянное проживание или получение ВНЖ. Это только одна из проблем.
Именно благодаря кризису 2013 года на Южном Кипре возрос интерес иностранных инвесторов к недвижимости. Россияне также не остались в стороне, и Северный Кипр стал одним из предпочтительных направлений для инвестиций. Южный Кипр до сих пор не восстановился в полной мере после кризиса, что привело к снижению цен на жилье. Однако даже при таких условиях все равно недвижимость на Северном Кипре стоит на 30−50% дешевле, чем на Южном.
В настоящее время в районах Протараса и Пафоса можно найти дома за 100−150 тыс. евро, в то время как ранее минимальная цена за такое жилье составляла 300−400 тыс. евро. Однако стоит отметить, что покупка такой дешевой недвижимости не предоставляет права на постоянное проживание или получение ВНЖ. Это только одна из проблем.
Без титула
Покупка недвижимости в любой стране, включая Южный или Северный Кипр, требует тщательного и обдуманного подхода. На примере Южного Кипра видно, что цены на недвижимость часто необоснованно высоки, а качество строительства оставляет желать лучшего. Большая часть рынка недвижимости состоит из объектов без титула, что означает, что покупатель получает лишь бумажное подтверждение владения, но не получает полноценного права собственности в юридическом аспекте. Как же это произошло? Давайте разберемся.
Одна из причин — строительство на кредитные средства под залог земли. Если кредит не погашен полностью, титул не выдается. Вторая причина — нарушения в процессе строительства, что также мешает получению титула.
В 2011 году власти Южного Кипра объявили «строительную амнистию», которая позволяла владельцам объектов без титула самостоятельно оформлять «раздельный титул». Однако это коснулось не всех, так как владельцы объектов с серьезными нарушениями не могли получить титул самостоятельно. Они вынуждены были ждать, пока застройщик исправит нарушения, что он делал неохотно, ведь деньги были получены еще до завершения строительства. Многим приходилось тратить много средств на судебные разбирательства, чтобы юридически оформить недвижимость.
Продажа объектов без титула еще сложнее, так как требуется согласие застройщика, что усложняет процесс сделки. На Северном Кипре права владельцев недвижимости лучше защищены, а застройщики выполняют свои обязательства и гарантируют получение титула, что является обязательным пунктом в договорах купли-продажи.
Покупка недвижимости на Северном Кипре может осуществляться в рассрочку, где требуется оплата лишь 30−60% от общей стоимости сделки (в зависимости от этапа строительства). Получение всех необходимых документов и прав происходит сразу после подписания договора купли-продажи.
Одна из причин — строительство на кредитные средства под залог земли. Если кредит не погашен полностью, титул не выдается. Вторая причина — нарушения в процессе строительства, что также мешает получению титула.
В 2011 году власти Южного Кипра объявили «строительную амнистию», которая позволяла владельцам объектов без титула самостоятельно оформлять «раздельный титул». Однако это коснулось не всех, так как владельцы объектов с серьезными нарушениями не могли получить титул самостоятельно. Они вынуждены были ждать, пока застройщик исправит нарушения, что он делал неохотно, ведь деньги были получены еще до завершения строительства. Многим приходилось тратить много средств на судебные разбирательства, чтобы юридически оформить недвижимость.
Продажа объектов без титула еще сложнее, так как требуется согласие застройщика, что усложняет процесс сделки. На Северном Кипре права владельцев недвижимости лучше защищены, а застройщики выполняют свои обязательства и гарантируют получение титула, что является обязательным пунктом в договорах купли-продажи.
Покупка недвижимости на Северном Кипре может осуществляться в рассрочку, где требуется оплата лишь 30−60% от общей стоимости сделки (в зависимости от этапа строительства). Получение всех необходимых документов и прав происходит сразу после подписания договора купли-продажи.
ВНЖ, медицина и образование для всех
Получение ВНЖ в разных странах может осуществляться различными способами, и Кипр здесь не исключение. На Южном Кипре, например, для получения ВНЖ необходимо приобрести недвижимость на сумму от 300 тыс. евро и открыть счет в местном банке с депозитом в 30 тыс. евро. Эти средства блокируются на три года, после чего владелец получает их обратно, а также ВНЖ. Для получения ПМЖ на Южном Кипре необходимо прожить на острове не менее пяти лет.
На Северном Кипре процедура получения ВНЖ гораздо проще. Достаточно приобрести недвижимость любой стоимости и подать документы на ВНЖ (при условии наличия на банковском счету не менее 20 тыс. британских фунтов стерлингов). Ответ обычно приходит в течение 21 дня, что делает этот процесс быстрым и удобным. Для совершеннолетних лиц процедура также доступна, но детям (до 18 лет) и пенсионерам (от 60 лет) оформлять ВНЖ не требуется, так как они имеют право на проживание в ТРСК без ограничений.
Медицинские услуги на Южном Кипре являются платными, и для въезда в страну или получения ВНЖ необходимо иметь медицинскую страховку. В Северном Кипре доступны как государственная, так и частная медицина.
На Северном Кипре представлено более 15 международных университетов, некоторые из которых предоставляют бесплатное или почти бесплатное обучение при сдаче вступительных экзаменов с высокими баллами.
На Северном Кипре процедура получения ВНЖ гораздо проще. Достаточно приобрести недвижимость любой стоимости и подать документы на ВНЖ (при условии наличия на банковском счету не менее 20 тыс. британских фунтов стерлингов). Ответ обычно приходит в течение 21 дня, что делает этот процесс быстрым и удобным. Для совершеннолетних лиц процедура также доступна, но детям (до 18 лет) и пенсионерам (от 60 лет) оформлять ВНЖ не требуется, так как они имеют право на проживание в ТРСК без ограничений.
Медицинские услуги на Южном Кипре являются платными, и для въезда в страну или получения ВНЖ необходимо иметь медицинскую страховку. В Северном Кипре доступны как государственная, так и частная медицина.
На Северном Кипре представлено более 15 международных университетов, некоторые из которых предоставляют бесплатное или почти бесплатное обучение при сдаче вступительных экзаменов с высокими баллами.
Возврат инвестиций:
Согласно отчету RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) за 2017 год, доходность жилья на Южном Кипре составила 4−5% для квартир и 2−3% для вилл.
Стоимость долгосрочной аренды зависит от региона:
Стоимость аренды вилл значительно выше:
Краткосрочная аренда в 3−5 раз дороже, но остается предпочтительным вариантом для многих владельцев недвижимости, даже с учетом комиссии управляющей компании (обычно 20−30% от суммы аренды). Управляющие компании не гарантируют минимальный доход из-за конкуренции на рынке.
На Северном Кипре можно сдавать недвижимость в аренду самостоятельно и получать доход в пределах 7−9%, без комиссии управляющих компаний. Налоги на аренду на Южном Кипре взимаются по специальным правилам для иностранных нерезидентов, включая подоходный налог.
На Северном Кипре сбор подоходного налога с иностранцев и проще, и понятнее: при сдаче в аренду — 10% от полученной прибыли.
Стоимость долгосрочной аренды зависит от региона:
- Лимассол — € 1500;
- Пафос и Паралимни — от € 700.
Стоимость аренды вилл значительно выше:
- Лимассол — € 3000;
- Пафос — € 2500;
- Паралимни — € 2000.
Краткосрочная аренда в 3−5 раз дороже, но остается предпочтительным вариантом для многих владельцев недвижимости, даже с учетом комиссии управляющей компании (обычно 20−30% от суммы аренды). Управляющие компании не гарантируют минимальный доход из-за конкуренции на рынке.
На Северном Кипре можно сдавать недвижимость в аренду самостоятельно и получать доход в пределах 7−9%, без комиссии управляющих компаний. Налоги на аренду на Южном Кипре взимаются по специальным правилам для иностранных нерезидентов, включая подоходный налог.
На Северном Кипре сбор подоходного налога с иностранцев и проще, и понятнее: при сдаче в аренду — 10% от полученной прибыли.
Выводы:
На сегодняшний день, вход в недвижимость на Северном Кипре по прежнему остается более доступным и простым чем на Южном Кипре. Также отсутствие зоны ЕС, как бы это странно не звучало, является определенным преимуществом. В любом случае, в статьях можно написать что угодно и как угодно, единственный верный вариант, дать шанс обоим направления, и приехать лично, чтобы прочувствовать совпадает ли ранее полученная информация с реальным положением дел.
